Greenvoort Advocaten
Greenvoort Advocaten

Contracteren (3) - boetebeding

In veel zakelijke contracten komen boetebedingen voor. Boetebedingen zijn doorgaans geformuleerd als een beding waarin is bepaald dat een partij een geldsom moet betalen als hij tekortschiet in een verplichting die op grond van het contract op hem rust. Als je een boetebeding niet goed formuleert, kan dat onverwachte gevolgen hebben. Dat komt doordat de wet de boeteafspraken op bepaalde punten aanvult als je daar zelf niets over regelt.

Ik bespreek welke onderwerpen je in je boetebeding zou kunnen regelen en wat het gevolg is als je dat niet doet. Tot slot geef ik een voorbeeld van een mogelijke formulering van een boetebeding.

Boete en/of nakoming

Stel je bent verhuurder en je neemt in de huurovereenkomst op dat de huurder niet mag onderverhuren op straffe van een boete. Doet de huurder dat toch, dan wil je als verhuurder zeer waarschijnlijk niet alleen het boetebedrag ontvangen, maar wil je ook dat de huurder alsnog stopt met het onderverhuren. Je wilt dan dus en de boete en nakoming van de verplichting waarop de boete staat (niet onderverhuren).

Om dat te kunnen doen, moet je expliciet in het boetebeding opnemen dat je zowel recht hebt op de boete als op nakoming. Neem je dat niet op, dan zul je moeten kiezen, want het vorderen van de boete leidt er dan toe dat je geen nakoming meer kunt vorderen. Artikel 6:92 lid 1 BW bepaalt namelijk: “De schuldeiser kan geen nakoming vorderen zowel van het boetebeding als van de verbintenis waaraan de boete is verbonden.”.

Boete en/of schadevergoeding

Voor het kunnen vorderen van zowel de boete als een vergoeding van schade die je hebt geleden door de tekortkoming van je wederpartij, geldt hetzelfde als voor het kunnen vorderen van zowel de boete als nakoming. Als je daarover niet een andere regeling in je boetebeding opneemt, dan treedt de boete in de plaats van de schadevordering. Artikel 6:92 lid 2 BW bepaalt daarover namelijk: “Hetgeen ingevolge een boetebeding is verschuldigd treedt in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet.”.

Boete en/of toerekenbaarheid

De wet gaat ervan uit dat een boetevordering slechts ontstaat als de tekortkoming in de verplichting waarop de boete staat toerekenbaar is. Komt een partij zijn verplichting niet na vanwege overmacht, dan verbeurt hij geen boete. Indien je wilt dat jouw wederpartij ook een boete moet betalen als hij (kort gezegd) buiten zijn schuld een verplichting niet nakomt, dan moet je dat als zodanig in je boetebeding opnemen.

Boete na aanmaning/ingebrekestelling

Het laatste punt dat ik bespreek ziet op het moment waarop een boete verschuldigd wordt. In de meeste gevallen zal je de tekortschietende partij eerst op de tekortkoming moeten wijzen en in de gelegenheid moeten stellen om binnen een redelijke termijn alsnog na te komen. Komt de wederpartij binnen die termijn niet alsnog na, dan ontstaat op dat moment de boetevordering. Wil je bij een overtreding direct - zonder dat je eerst nog een termijn voor herstel moet geven - een boete kunnen vorderen? Dan moet je dat in je boetebeding opnemen.

Tip

Mocht je in een zakelijk contract een boetebeding willen opnemen en is het wenselijk dat (i) een samenloop tussen het vorderen van de boete, nakoming en schadevergoeding mogelijk is, (ii) de boete ook bij overmacht verbeurt en (iii) dat geen termijn voor herstel van de tekortkoming hoeft te worden gegeven voordat je de boete kunt vorderen, dan zou je de volgende formulering kunnen hanteren:

Indien [Wederpartij] tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van artikelen [*] van de Overeenkomst, dan verbeurt [Wederpartij] direct (zonder voorafgaande ingebrekestelling) en ongeacht of de overtreding aan [Wederpartij] kan worden toegerekend, ten behoeve van [Partij] een onmiddellijk opeisbare boete van EUR [*] voor ieder zodanig tekortschieten/voor iedere overtreding, onverminderd de overige rechten van [Partij], waaronder haar recht om naast de boete nakoming en schadevergoeding te vorderen.

Wil je meer weten over dit onderwerp? Neem dan contact op met Andrea van den Heuvel via a.vandenheuvel@greenvoort.nl of +31 (0)6 40853907.


Contracteren (2) - algemene voorwaarden: van toepassing verklaring

Bij algemene voorwaarden gaat de aandacht vaak uit naar de inhoud. Minstens net zo belangrijk is dat je de algemene voorwaarden ook goed gebruikt. Dat is niet moeilijk, maar gaat toch vaak mis. Dit heeft tot gevolg dat de voorwaarden niet van toepassing zijn en je je er dus ook niet op kunt beroepen.

Goed gebruik van algemene voorwaarden schakelt op twee handelingen:

     (i) de van toepassing verklaring van de algemene voorwaarden;

     (ii) de terhandstelling van de algemene voorwaarden.

In deze blog sta ik stil bij de van toepassing verklaring.

Als jij laat weten dat jij wilt dat jouw algemene voorwaarden van toepassing zijn op een te sluiten overeenkomst, dan maken die voorwaarden onderdeel uit van het aanbod dat jij aan de ander doet. Aanvaardt diegene vervolgens dat aanbod, dan zijn jouw algemene voorwaarden onderdeel van de gesloten overeenkomst.

Het laten weten dat je jouw algemene voorwaarden wilt hanteren, noem je de van toepassing verklaring. Maak die boodschap zo duidelijk en concreet mogelijk. Het is niet voldoende om te benoemen dat jouw bedrijf algemene voorwaarden hanteert. Benoem expliciet dat die voorwaarden ook van toepassing zijn op het aanbod c.q. de overeenkomst.

Ter illustratie verwijs ik naar een uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland d.d. 6 maart 2019 waarin de Rechtbank heeft overwogen:

Ook de omstandigheid dat [naam 2] in 2013 en 2014 stukken heeft ondertekend met daarin de zin “Als bijlage treft u onze verkoopvoorwaarden (in tweevoud) aan”, kan niet zonder meer tot de conclusie leiden dat [naam 2] door ondertekening van die stukken de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden op de overeenkomst heeft aanvaard. Het betreft immers slechts verwijzingen naar een bijlage: de algemene voorwaarden zijn in die stukken niet van toepassing verklaard.”

Tip

Maak duidelijk dat je algemene voorwaarden van toepassing verklaart. Dat kan bijvoorbeeld door in een offerte de zin op te nemen: “Op dit aanbod zijn de algemene voorwaarden van X B.V. van toepassing.”

 

Wilt u meer weten over dit onderwerp, neem dan contact op met Andrea van den Heuvel via a.vandenheuvel@greenvoort.nl of +31 (0)6 40853907.


Contracteren (1) - looptijd en verlenging

Als je een overeenkomst sluit, is het verstandig om stil te staan bij de vraag of je diezelfde overeenkomst ooit weer kunt beëindigen. Vaak worden overeenkomsten voor een bepaalde tijd gesloten met een verlengingsmogelijkheid. Die verlengingsmogelijkheid kan op meerdere manieren worden geformuleerd. Ik bespreek twee varianten en licht toe hoe die varianten in de praktijk uitwerken.

Casus

A en B sluiten een overeenkomst voor de looptijd van 5 jaar. Ze hebben de intentie om - als alles naar verwachting gaat - ook na die tijd met elkaar verder te gaan.

Varianten

Dit kunnen zij op de volgende twee manieren vastleggen in de overeenkomst:

(i) De overeenkomst heeft een looptijd van 5 jaar en wordt na die tijd, behoudens een tijdige opzegging door een van partijen met telkens 5 jaar verlengd. Opzegging dient plaats te vinden tenminste 1 jaar voor het verstrijken van de lopende contractperiode;

(ii) De overeenkomst heeft een looptijd van 5 jaar en eindigt na afloop van die periode van rechtswege, behoudens voor zover partijen voor het verstrijken van de looptijd een verlenging overeenkomen.

De genoemde termijnen dienen ter illustratie en kunnen uiteraard per geval anders zijn.

Uitwerking

Met beide opties bereik je dat A en B na 5 jaar uit elkaar kunnen gaan, terwijl zij ook de relatie kunnen voortzetten.

Het grootste verschil tussen deze opties is gelegen in het feit dat je bij optie (i) actie moet ondernemen als je niet met elkaar verder wilt. Doe je niets, dan wordt de overeenkomst voor 5 jaar verlengd. Bij optie (ii) is de situatie omgekeerd; verlenging vindt niet automatisch plaats, maar vereist juist een actieve handeling.

Voor de opzegging bij optie (i) geldt een opzegtermijn. In dit geval van 1 jaar. Dat betekent dat je na ongeveer 3,5 jaar vanaf de aanvang van de overeenkomst al moet gaan nadenken over de vraag of je de komende 6,5 jaar nog aan de overeenkomst (onder dezelfde voorwaarden) gebonden wilt blijven. Wil je dat niet, dan moet je opzeggen voordat 4 jaar na aanvang zijn verstreken. Mis je het opzegmoment, dan loopt de overeenkomst automatisch door.

Welke optie kies je?

Het komt vaak voor dat een opzegmoment ongemerkt verstrijkt. Een partij kan dan niet meer opzeggen en is nog voor lange tijd aan de overeenkomst gebonden. Ook mist hij daardoor een natuurlijk moment om de contractvoorwaarden ter discussie te stellen en bijvoorbeeld een lagere prijs uit te onderhandelen. Dit risico is groter bij de automatische verlenging van optie (i). Welke optie in een specifiek geval het meest wenselijk is, hangt samen met de positie die je hebt (leverancier of afnemer) en of je juist belang hebt bij het lang doorlopen van de overeenkomst of niet.

Ben jij de leverancier van een product en heb je er belang bij dat de overeenkomst zo lang mogelijk doorloopt? Dan is optie (i) wellicht voor jou het meest interessant, want dan loopt de overeenkomst door als je klant het opzegmoment ongebruikt laat verstrijken. Ben jij een klant die de flexibiliteit wil hebben om na 5 jaar eens te kijken of de concurrent beter of goedkoper kan leveren? Dan zou optie (ii) wellicht voor jou het prettigste zijn. Je hebt dan immers de volledige 5 jaar van de eerste contractperiode om te kijken of de samenwerking bevalt en zit niet direct weer voor lange tijd aan de leverancier vast indien je ongemerkt een opzegmoment mist.

Tip

Voor welke optie je ook kiest, zorg dat je een goed agenderingssysteem hebt. Daarmee ben je je er tijdig van bewust dat er een moment aanbreekt om over de contractvoorwaarden in gesprek te treden en om (als je daar niet uitkomt) de overeenkomst op te zeggen.

Wilt u meer weten over dit onderwerp? Neemt u dan contact op met Andrea van den Heuvel via a.vandenheuvel@greenvoort.nl of +31 (0)6 40853907.


Opzegging huurovereenkomst woonruimte

Haastige spoed is zelden goed. Dat geldt ook bij de aanzegging van het eindigen van een tijdelijke huurovereenkomst voor woonruimte. Door een te vroege opzegging door de verhuurder eindigt de huurovereenkomst niet op de beoogde einddatum. In plaats daarvan wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd.

Woonruimte kan tijdelijk worden verhuurd. In artikel 7:271 BW is bepaald dat een huurovereenkomst voor twee jaar of korter in principe niet hoeft te worden opgezegd, maar dat deze eindigt wanneer de termijn waarvoor de overeenkomst is aangegaan, is verstreken. Hiervoor is wel vereist dat de verhuurder voor afloop van de huurovereenkomst de huurder schriftelijk informeert dat de huurovereenkomst op de afgesproken datum eindigt. De schriftelijke kennisgeving moet zijn gedaan niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk één maand voordat die bepaalde tijd is verstreken. Als de kennisgeving niet of niet tijdig wordt gedaan, ontstaat er na het verstrijken van de overeengekomen termijn een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met volledige huurbescherming voor de huurder.

Dat de periode waarin het einde van huur door de verhuurder kan worden aangezegd, strikt wordt toegepast, is recentelijk weer bevestigd in deze uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland. In dit geval was de huur opgezegd bijeen brief die gedateerd was op drie maanden en negen dagen vóór de einddatum van de huurovereenkomst. Daarmee was dus te vroeg aangezegd. Dit had tot gevolg dat de huurovereenkomst niet eindigde, maar werd verlengd voor onbepaalde tijd. Het is dus zaak niet te laat, maar ook niet te vroeg aan te zeggen.

Zie ook voor een geval waarin 3 dagen te vroeg is aangezegd de Rechtbank Zeeland-West-Brabant.

7 januari 2019


Greenvoort Advocaten groeit

Per 1 oktober 2018 hebben Karin Dankers en Andrea van den Heuvel zich als partner verbonden aan Greenvoort Advocaten. Karin is werkzaam op het terrein van het omgevingsrecht en het ruimtelijk bestuursrecht en Andrea is specialist op het gebied van complexe (commerciële) contracten, cleantech en de procespraktijk.

Met deze uitbreiding van ons team kunnen wij u nog beter van dienst zijn. 

Karin en Andrea maken graag nader kennis met u.


Herstructurering logistiek dienstverlener

Soms is het nuttig of nodig om op een andere financiële structuur over te stappen, bijvoorbeeld omdat omstandigheden zijn gewijzigd en/of het eenvoudiger en beter beheersbaar kan worden.

Fonds voor gemene rekening

Zo heeft Greenvoort een logistiek dienstverlener bijgestaan die deels was gefinancierd met een fonds voor gemene rekening (FGR). Dit is een overeenkomst waarbij participanten vermogen bij elkaar brengen, dit vermogen ter beschikking stellen aan een bewaarder en laten beheren door een beheerder. Het FGR was echter niet meer de meest passende vorm van financiering. Het FGR is daarom opgeheven en omgezet naar meerdere individuele overeenkomsten van geldlening. Het is van belang dat deelnemers die in een FGR willen stappen of hun deelname willen beëindigen, zich zowel juridisch als fiscaal laten adviseren over de gevolgen.

Dienstverleningsovereenkomst

In het kader van de herstructurering is ook een bestaande dienstverleningsovereenkomst heronderhandeld. Dit is een overeenkomst waarin is vastgelegd onder welke voorwaarden bepaalde diensten aan een klant worden aangeboden. Doorgaans is dit maatwerk. Belangrijke onderdelen in dit geval betroffen het opstellen van een koopoptie op het onroerend goed van de dienstverlenende partij en het aanpassen van de overeenkomst aan de marktsituatie. Greenvoort was nauw betrokken bij de onderhandelingen met alle betrokken partijen en het opstellen van de nieuwe overeenkomst.

Betrokken advocaat: Arjan van Oijen.

Wilt u meer weten? Neemt u dan contact op met de heer A.R. van Oijen via a.vanoijen@greenvoort.nl of +31 (0)6 109 123 26


Pre-advies Vereniging voor Agrarisch Recht

Binnen de agrarische sector komen nog regelmatig faillissementen voor, met name binnen de veeteelt (melkvee- en varkenshouderij) en de tuinbouw. De Vereniging voor Agrarisch recht heeft haar jaarlijkse ledenvergadering daarom in het teken gesteld van insolventie binnen de agrarische sector. Greenvoort Advocaten is gevraagd om ten behoeve hiervan een preadvies te schrijven en te presenteren tijdens de jaarvergadering.

Voor veel agrarische ondernemers is insolventie nog onbekend terrein. In dit preadvies beschrijven wij daarom inzicht in de werking en de gevolgen van insolventie in brede zin. Daarnaast behandelen wij specifieke onderwerpen zoals varkensrechten, subsidies en (pacht)overeenkomsten binnen faillissement. Het preadvies kunt vindt u downloaden en indien u meer informatie wenst te ontvangen of vragen heeft, kunt u altijd contact opnemen met Thijs Voortman of Arjan van Oijen.


Precontractuele aansprakelijkheid

Ondernemers denken vaak dat een overeenkomst pas bestaat zodra alle betrokken partijen ‘hun handtekening hebben gezet’ en dat er tot die tijd geheel vrijblijvend kan worden onderhandeld. Dit is niet juist. Een overeenkomst ontstaat namelijk, zodra er ‘wilsovereenstemming’ tussen de partijen is bereikt. Een handtekening is hiervoor niet (per se) nodig. Daarnaast kunnen de onderhandelingen al zo ver zijn gevorderd dat deze niet meer vrijblijvend en eenzijdig door een partij kunnen worden beëindigd. Gebeurt dit wel, dan kan dit leiden tot precontractuele aansprakelijkheid en een verplichting tot schadevergoeding. Dit wordt ook wel het leerstuk van de ‘afgebroken onderhandelingen’ genoemd.

Thijs Voortman heeft een artikel geschreven over ‘onvoorziene omstandigheden en afgebroken onderhandelingen’. Naast de algemene werking van de precontractuele aansprakelijkheid wordt er specifiek ingegaan op de rol van onvoorziene omstandigheden tijdens de onderhandelingen. Mogen onderhandelingen tussen partijen worden afgebroken vanwege omstandigheden die door een partij niet waren voorzien voordat zij begonnen met de onderhandelingen?

Indien u meer informatie wenst te ontvangen of vragen heeft, kunt u altijd contact opnemen met de heer Thijs Voortman.  


Zonnepark roerend of onroerend?

De Rechtbank Gelderland heeft op 28 juni 2016 (ECLI:NL:RBGEL:2016:3469) een uitspraak gedaan hierover in het kader van een zonnepark.

Het zonnepark in kwestie bestaat uit een zonnekrachtinstallatie voor het opwekken van elektriciteit door middel van 36.000 zonnepanelen. De zonnepanelen zijn met moeren vastgemaakt aan stalen profielen, die op hun beurt zijn bevestigd aan een stalen onderstel dat zich deels (tot 80 à 90 cm) in de grond bevindt. De zonnepanelen zijn via kabels en verzamelboxen verbonden met een transformator waarin de door de zonnepanelen geleverde stroom wordt omgezet om vervolgens te worden geleverd aan de afnemer, een nabijgelegen steenfabriek. De transformator is in een transformatorhuisje geplaatst en via een elektriciteitskabel met de steenfabriek verbonden.

De rechter is bij de beoordeling van deze zaak uitgegaan van de vaste lijn van de Hoge Raad op grond waarvan sprake is van duurzame vereniging met de grond, indien het betreffende bouwwerk naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Bij de beantwoording van de vraag of een bouwwerk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten kenbaar is. Die bedoeling moet blijken uit bijzonderheden van aard en inrichting van het bouwwerk. Niet van belang is dat technisch de mogelijkheid bestaat om het bouwwerk te verplaatsen (HR 31 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478, HR 24 juni 2005, ECLI:NL:HR:2005:AQ7093 en HR 27 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:CA0813).

De rechtbank is van mening dat dit zonnepark kan worden aangemerkt als een onroerende zaak. Het zonnepark wordt namelijk duurzaam geëxploiteerd. De zonnepanelen, de profielen en het onderstel vormen zowel visueel als functioneel een onlosmakelijk geheel met de overige onderdelen van het zonnepark op het terrein, zoals de transformator, de verzamelboxen en de bekabeling die alle onderdelen met elkaar verbindt.

Het gaat er hier dus niet om dat de zonnepanelen, de stalen profielen en het onderstel relatief eenvoudig door demontage konden worden verplaatst, maar juist om het feit dat het zonnepark naar aard en inrichting bestemd was om duurzaam ter plaatste te blijven.

Voor de goede orde wijzen wij erop dat deze uitspraak ziet op een omvangrijk zonnepark. Of deze uitspraak één op één van toepassing is voor zon op dak is maar zeer de vraag. Daar is de situatie net weer anders.

Greenvoort Advocaten is specialist in het begeleiden en adviseren van cleantech projecten. Wilt u meer weten over dit onderwerp neemt u dan contact op met de heer T. Voortman via t.voortman@greenvoort.nl of +31 (0)6 531 184 71.


Duurovereenkomsten

Het komt voor dat partijen een voor onbepaalde tijd gesloten duurovereenkomst met elkaar aangaan zonder dat deze opzegbaar is. Dit zou ertoe leiden dat partijen voor altijd aan elkaar vastzitten. De Hoge Raad heeft daarom bepaald dat een dergelijke overeenkomst in beginsel opzegbaar is.

Recentelijk heeft de Hoge Raad dit uitgangspunt genuanceerd in die zin dat een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd (bij hoge uitzondering) toch niet-opzegbaar kan zijn. De Hoge Raad kwam tot dit oordeel in zijn arrest gewezen in een procedure tussen de Provincie Noord Holland en de Gemeente Amsterdam (HR 15 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:660).

De Hoge Raad overwoog – kort gezegd – dat een overeenkomst naar de bedoeling van partijen niet-opzegbaar kan zijn. De wederpartij van degene die zich op de niet opzegbaarheid beroept, kan onder omstandigheden wel een beroep doen op de artikelen 6:248 lid 2 BW en 6:258 BW (redelijkheid en billijkheid). Op degene die het standpunt inneemt dat de overeenkomst niet opzegbaar is, rust de stelplicht en de bewijslast.

Indien u meer informatie wenst te ontvangen of vragen heeft, kunt u altijd contact opnemen met de heer Thijs Voortman of Arjan van Oijen.


De overgang van SDE+ subsidies:

Wat is SDE+ subsidie?

SDE+ (voorheen SDE) staat voor Stimulering Duurzame Energieproductie, geregeld in het Besluit Stimulering Duurzame Energieproductie. Met de SDE+ subsidie wordt de productie van duurzame energie gestimuleerd. Bij duurzame energie kan onder andere worden gedacht aan windenergie, zonne-energie en waterkracht.

Producenten van duurzame energie kunnen met de SDE+ subsidie een vergoeding ontvangen voor het verschil in kostprijs tussen duurzaam en niet-duurzaam opgewekte energie. Op die manier wordt de veelal hogere kostprijs voor het opwekken van duurzame energie gecompenseerd.

De SDE+ subsidie is een exploitatiesubsidie, omdat de productie van duurzame energie en niet de bouw van duurzame productie-installaties wordt gesubsidieerd. Vanwege de omvangrijke financieringen en risico’s, bij onder andere de bouw van productie-installaties, is het van belang dat producenten in een zo vroeg mogelijk stadium een toegewezen SDE+ subsidie hebben.

Overgang van SDE+ subsidie

Het komt regelmatig voor dat windprojecten worden verkocht bij wijze van activa/passiva-transactie. Indien de ontwikkeling van een windpark wordt overgenomen door een andere partij speelt de vraag of het mogelijk is een toegewezen SDE+ subsidie over te dragen. Dit is meestal het geval voordat de productie-installatie in gebruik is genomen.

Het Besluit Stimulering Duurzame Energieproductie (Besluit SDE) sluit in beginsel de mogelijkheid uit om een toegewezen SDE+ subsidie vóór de ingebruikname van de productie-installatie over te dragen (art. 61 lid 2 Besluit SDE). De reden hiervoor is dat voor een toegewezen SDE+ subsidie de benodigde middelen worden gereserveerd waarop andere aanvragers vervolgens geen aanspraak meer kunnen maken, dit zou tot speculatie en het onnodig reserveren van middelen kunnen leiden.

Ontheffingen

Voor de overdracht van een toegewezen SDE+ subsidie voor ingebruikname van de productie-installatie is ontheffing van de Minister van Economische Zaken nodig.

Bij het besluit omtrent het verzoek tot ontheffing. Bij het nemen van het besluit toetst de Minister onder meer of de overdrager de subsidie gebruikt voor het beoogde doel en de termijn waarbinnen het project moet worden gerealiseerd. Nadat de ontheffing is verleend gaat de SDE+ subsidie over op de andere partij door wijziging van de tenaamstelling.

Greenvoort Advocaten is specialist in het begeleiden en adviseren van cleantech projecten. Wilt u meer weten over dit onderwerp neemt u dan contact op met de heer T. Voortman via t.voortman@greenvoort.nl of +31 (0)6 531 184 71.


Website by: Takeo